南京市建邺区人民法院网站

11月8日，南京中院召开新闻发布会，向媒体和社会发布南京法院涉物业纠纷典型案例，建邺法院一案例入选。

江苏某公司诉曹某物业服务合同纠纷案—— 一个住宅小区应由同一物业服务人管理

基本案情

南京市某小区包含江南苑等四个苑区，江南苑为别墅，其他苑区为小高层或多层住宅，相互间有围栏隔离，但能够互通。2012年底，该小区原物业公司撤场，小区处于无物业服务状态，江南苑部分业主提出对江南苑区域自行管理。2015年，该小区业委会与江苏某公司签订物业服务合同，聘请其对该小区提供物业服务，但江南苑业主代表拒绝将江南苑纳入物业服务范围，并拒绝交纳物业服务费。江苏某公司诉至法院，要求江南苑业主曹某支付物业服务费。

法院认为，小区江南苑区域与小区其他住宅属于同一物业管理区域，小区业委会与江苏某公司签订的物业服务合同对包括江南苑业主在内的小区全体业主均具有法律约束力。江苏某公司在合同履行过程中虽未能进入江南苑区域提供常态化物业服务，但系江南苑业主拒绝导致，不免除业主的交纳物业服务费义务，故判决曹某某支付相应物业服务费。

典型意义

《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。同一个住宅小区应属于一个物业管理区域，部分小区虽因历史原因分割成不同区域，但并不改变整体小区仍系同一个物业管理区域的事实，仍然只应由一个物业服务人进行管理。小区业委会与物业服务企业通过法定程序签订的物业服务合同，对全体业主均具有约束力。本案确认一个住宅小区只允许一个物业服务人管理的原则，确保物业管理的公共性、连续性和整体性，引导小区管理有序运行。